demolition sanction disproportionnee

M. X confie à une société la construction d’une maison individuelle. Celui-ci constatant des désordres, le chantier est interrompu. La société de construction, placée en liquidation judiciaire et représentée par son liquidateur, assigne le maître d’ouvrage en paiement. Ce dernier assigne à son tour l’assureur et le gérant de la société en intervention forcée, en sollicitant notamment la résiliation du contrat aux torts exclusifs du constructeur et la remise en état des lieux emportant démolition.

La cour d’appel rejette ses demandes. Elle prononce la nullité du contrat du fait du non-respect par le constructeur des règles d’ordre public du Code de la construction et de l’habitation et condamne M. X à payer au liquidateur une certaine somme au titre des restitutions, jugeant que la démolition de la construction litigieuse constitue une sanction disproportionnée, outre qu’elle risque de créer un enrichissement sans cause.

Le maître d’ouvrage se pourvoit en cassation. Il soutient que la nullité du contrat lui permet de solliciter la remise en l’état du terrain sans indemnité pour le constructeur au titre des travaux réalisés.

La 3è chambre de la Cour de cassation dans une décision du 22 novembre 2018 (n° 17-12.537 P+B+I) rejette le pourvoi. Après avoir énuméré les désordres constatés par les juges d’appel et relevé que « les travaux réalisés par le constructeur (avaient) été évalués à 89,5 % du gros-œuvre, et que les photographies versées au débat attestaient que la maison était à ce jour quasiment terminée », les Hauts magistrats jugent que « la cour d’appel (…) a pu en déduire que la mesure de remise en état des lieux, seule expressément formulée par M. X, alors qu’il avait pris l’initiative de faire achever l’ouvrage, constituerait une sanction disproportionnée, au regard des travaux réalisés, et aujourd’hui quasiment achevés, et de la gravité des désordres, et que, ce chef de demande étant rejeté, M. X restait redevable, par le jeu des restitutions réciproques, du coût de la construction réalisée, sous déduction des malfaçons et moins-values et des sommes déjà versées ».

Il convient de relever que cette décision est conforme à la décision de la 3ème Chambre du 15 octobre 2015 (n° 14-23.612, Bull.civ. III n° 293) sachant que la même Chambre avait jugé dans un arrêt du 26 juin 2013 que la démolition d’un ouvrage pouvait être ordonnée sans indemnité pour le constructeur au titre des travaux réalisés (n°12-18.121, Bull.civ.III, n°83).

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